瑕疵物件の情報はここから！

賃貸や売買物件において瑕疵物件に相当することもあり得ます。
正しく通達する義務がありますが、それを敢えて隠してしまうことが問題視されています。
心理的、環境的、物理的、法的などが代表的な事例になり、それぞれにおいて特徴は変わります。
共通している点は借りた方、購入した方が後から想定していなかった不都合さや損失を抱えてしまい、不動産トラブルに発展してしまうことです。
実際にどのような瑕疵の内容があるのかを、今一度明確化しておくと双方が対策を行えます。

瑕疵物件の種類は大きく分けて4つ！

瑕疵物件に相当してしまう物件は大きく分けると4つの種類をあげられます。
心理的瑕疵は、該当物件において殺人や自殺など人の命が関わる重大な事件が発生した物件です。
事件後は初回だけ告知義務が生じますが、2回目以降は告知義務はありません。
環境的瑕疵はその名の通り、周囲の環境に依存するものです。
騒音問題や近隣住民とのトラブルを抱えていることが多く、調査はしにくい傾向にあります。
物理的瑕疵では物件自体に何らかの不具合が生じていて、見えない部分で瑕疵物件になることが多く、入居してみると腐食している箇所があったり、床下配管に漏水があるという建物のトラブルが前提です。
法的瑕疵の場合は違法建築等が該当しています。
瑕疵物件を見抜くには土地家屋調査士に仕事依頼をする方法が有効ですが、物件名や住所をインターネットで検索してみると、過去に起きた事件やトラブル等の情報を見つけられる可能性もあるのではないでしょうか。

瑕疵物件を売却するなら、4つパターンを知っておこう

一口に瑕疵物件といっても、そのタイプは様々です。
とはいえ大きく分類すれば、次の4つのパターンに分類することが可能です。
まず1つめは物理的瑕疵物件です。
これは対象物件の土地や建物に、物理的な不都合があるものを指します。
例えば建物の壁のひび割れや屋根の雨漏り、あるいはシロアリによる床下の崩壊などが、これに該当します。
次の2つめは法的瑕疵物件です。
その名の通り、法令によって不適合あるいは制限された物件を言います。
例えば建ぺい率や容積率を違反している建物の他、防災設備のない消防法違反の建物、あるいは市街化調整区域内にある建て替え制限のある不動産などが相当します。
続いて3つめは環境的瑕疵物件です。
これは物件自体には不都合はないものの、周囲の環境に問題がある物件を指します。
例えば近所に火葬場やゴミ焼却施設がある、日照や騒音で困ることが多い、化学工場や暴力団事務所があるような、環境リスクの高い物件がこれに当たります。
最後の4つめは心理的瑕疵物件です。
いわゆる「事故物件」とも呼ばれ、自殺や殺人をはじめ事故死や不審死、さらに孤独死などのあった物件を指します。
ただしこの場合には他のパータンと異なり、明確な瑕疵基準がないのが特徴です。
人の心理のダメージを客観的に見分けるのが難しいからです。
裁判では個別的に内容や経過年数、さらに現況などを踏まえながら、総合的に判断されるようです。

意外と知らないことの多い瑕疵物件の種類について

瑕疵物件と聞くと、全ての物件が自殺や孤独死のような心理的瑕疵の物件だと連想しがちです。実は、瑕疵物件にはいくつか種類が存在します。
該当する建築物そのものに雨漏りや破損といった損害がある場合、これは物理的の瑕疵物件にカテゴライズされるのです。
他にも、建築基準法や都市計画法などの法律を遵守していない建造物は、法的瑕疵の物件とされます。古民家などの際建築不可物件はこうした種類に該当するケースがあるものです。
もし近隣にゴミ処理場や高速道路といった騒音・振動を起こすものがあれば、環境的瑕疵物件となります。それぞれ個人の感じ方にもよる部分ですが、これは近隣の住居がゴミ屋敷である場合にも該当するものです。
このように一口に瑕疵の物件と言ってもさまざまなパターンが存在します。心理的なものだけにこだわるのではなく、実際に住んでみて不快と感じる要素があらかじめわかっている場合は、しっかりと検討する必要があるのです。

今話題の瑕疵物件をあえて選ぶメリットとは

住居そのものに致命的な欠陥があったり、孤独死や自殺などがあった物件は瑕疵物件と呼ばれます。不動産の価値は大きく下がるので、大家には頭の痛い問題になりがちです。ですが、瑕疵物件はいくつかのメリットも発生します。
まず、購入する側や賃貸する側にとっては通常の物件よりも安く手に入る点です。特に売買に関しては、不動産そのものの立地や間取りは良好でありながら通常よりもはるかに価格が低くなるため、あえて瑕疵物件を狙うことがあります。
大家のような所有者の場合、賃貸物件として利回りの良い部屋に出来るという点もメリットです。瑕疵物件専門の不動産も現在は存在しており、賃貸の部屋を貸し出すことが出来ます。
通常より家賃が安く、生活に必要な設備や施設がそろっているのなら、申し分ないという借主が存在するものです。
リフォームやリノベーションなど、事件を連想させる部分は全てクリーニングすることで、人気物件となる可能性もあります。

瑕疵物件のデメリットとは具体的にどのようなものか

近年は家賃相場よりも安い金額でかりることが出来るという理由から、あえて心理的瑕疵物件を探すケースが見られます。
ですが、こうした瑕疵物件にはデメリットが必ず付いて回ることをあらかじめ知っておくべきです。デメリットの1つに、同棲や共同生活に不向きという点があります。
一人暮らしの場合は自分の価値基準で判断可能ですが、同棲のように相手が存在する場合は相談が必要です。加えて、近くに悪臭を出す工場や店舗がある場合は生活環境面にも問題が発生します。
瑕疵物件に住む場合は治安に関しても注意しなければなりません。人が過去に死亡し、それがしばらく気づかれなかったということは、周辺の環境が悪い可能性があります。
いざという時に頼りになる施設や、生活面での不便が予想されるものです。必ず事故の発生件数などの諸情報を調べた上で瑕疵物件に住むといった判断を行いましょう。
住んだあと、周辺住人から白い目で見られるというケースもあります。

瑕疵物件を確実に避けたい方の確認方法とは

近年は家賃の手頃さから、あえて瑕疵物件に住むという方が増えています。一方で、絶対に瑕疵物件には住みたくないと考える方も多いものです。
特に心理的瑕疵は告知義務があるとは言え、法律で明確な事例の線引きが行われておらず不安に感じるケースもあるでしょう。
瑕疵物件かどうかを確認する方法は、インターネットの事故サイトで検索する方法があります。不動産がマンション名を変更していることがあるので、直接不動産に聞き込みをすることも有効です。
瑕疵物件である場合、告知事項ありとして提示された過去があります。これを確認するために、物件名を検索エンジンで調べることもおすすめです。
心理的な問題ではなくとも、近くに暴力団のような組織が存在する場合や、物件周辺に大規模な騒音や悪臭を出す施設がある可能性も存在します。
加えて、不動産の営業の方が説明する重要説明事項を聞き取る際も、注意を払う必要があるものです。告知義務がある物件の場合は避けたほうが賢明と言えます。

瑕疵物件の取り扱いでトラブルになりやすい事例

物件が本来備えている価値を欠損してしまった物件のことを、瑕疵物件と言います。現在注目されているのは、この中でも自死や事故死などの心理的瑕疵を背負った瑕疵物件です。
ここで発生しやすいトラブルは、事前に事件があったことを知らなかったという事例が多いと言われています。持ち主としても出来るだけ早く手放したい物件ではありますが、実は心理的瑕疵に対しては告知義務が存在するのです。これは賃貸物件だけではなく、売買の場合も該当します。
告知義務を怠った場合のトラブルは、大きい被害をもたらすものです。買主や賃借人からは巨額の損害賠償請求を起こされる可能性があります。
契約解除の可能性もあるため、瑕疵物件の告知義務はしっかりと守るべきことです。ただし、心理的瑕疵物件のどの事故からが告知義務が発生するのかは、明確な線引きが法的には定められていません。
過去の判例などから知識を得ることや、個別に検討する必要があります。

瑕疵物件であることを隠したまま売却すると法的制裁のリスクが

瑕疵物件とは主に過去に心理的瑕疵事由に該当する事件や自殺などが発生した経緯をもつ不動産物件のことです。住人が自然死した場合であっても、発覚までに時間がかかると特殊清掃が必要になってしまうことで結局事故物件になってしまうこともあります。
心理的瑕疵物件に該当する事実は、宅建業法で重要事項説明書の一部をなす要素と認識されています。過去の事件などのエピソードを耳にすれば、売買や賃貸契約を締結するにあたり、消極的に作用することが容易に推認できるからです。
買い手も借り手もつかないとなると、隠匿して契約締結に進捗させることを検討する方がいるかもしれません。しかしこのようなふるまいは避けるべきです。
なぜなら瑕疵物件である事実を隠匿したまま契約を締結すると、後日法的制裁として契約不適合責任を追及されるリスクを抱えることになるからです。
具体的には契約解除による白紙撤回や、損害賠償請求による金銭的補償などのリスクが顕在化するかもしれません。

瑕疵物件なども積極的に買取して貰うためのコツとは？

不動産売却を行う場合、雨漏りがしていたり水回りのつまりや水漏れの兆候があるなど不利な情報でも隠さずに伝えなければなりません。
水回りのつまりや水漏れは、実際に住み始めることで判明するものですが、すでに兆候がある場合は売却の段階でその兆候を目にすることができるため隠していると信頼されなくなるので注意が必要です。
雨漏りの場合も、天井にシミがあることで分かりますが、中にはシミなどがなく大雨が降ると天井から雨水が垂れることもありますが、これも不動産売却を行い段階で伝えることがマナーです。瑕疵物件は、売却する住宅や土地に何らかの瑕疵要因がある物件の特徴です。近隣に大きな通りがあって大型トラックが通ると振動や騒音があるなどが該当します。
一般的な仲介では瑕疵物件は売ることが難しいケースがありますが、不動産買取を行っている会社の中には瑕疵物件でも積極的に買取してくれるところも少なくありません。なお、買取の場合は瑕疵担保責任が問われないのも特徴の一つです。

収益物件に瑕疵物件が出てしまったときの利活用

瑕疵物件とは過去に事件や自殺などの現場になった経緯をもっている、あるいは住人が自然死したものの発見されるまでにタイムラグがあり特殊清掃が必要になってしまった不動産物件のことを指しています。
不動産投資をしている方にとって、突発的に事故物件を抱えてしまうのは即リターンにかえってくるだけでに影響は深刻なものがあります。
瑕疵物件、とりわけ心理的瑕疵事由をかかえてしまうと、入居時の重要事項説明事項として過去の経緯を告知しなければならないだけに、借り手を見つけるのは難しくなります。
相場より低い賃料を設定しても空き室になってしまうことも珍しくないようです。収益物件に瑕疵物件が出てしまったときは、現在では従来の利用スタイルを見直して、収益源にしているオーナーもいます。具体的には居住用の居室で利用するのをあきらめて、貸しトランクルームなどに利用するというものです。
住居用でなければ瑕疵物件でもあまり支障はないと考える、借主は少なくないからです。

瑕疵物件のオーナーは誰にお金を請求できるか

瑕疵（かし）物件のオーナーが、物件に発見された欠陥や隠れた問題についてお金を請求できる相手はいくつか考えられます。
ただし、具体的な状況や法律によって異なる場合がありますので、専門家の助言を受けることが重要です。
まず、建築業者や不動産業者が提供した情報に誤りや隠蔽があった場合、その業者に対して請求することが考えられます。契約に基づく説明や保証が守られていない場合、欠陥の発見や修復に要した費用を請求することができるかもしれません。
次に物件の前所有者にも請求する可能性があります。瑕疵物件を購入する際に、前所有者が欠陥を隠蔽したり虚偽の情報を提供した場合、その損害に対して請求することができるかもしれません。ただし、法的な手続きや証拠の収集が必要です。
さらに保険会社に対して請求するケースも考えられます。一部の不動産取引では、瑕疵保険が契約に含まれていることがあります。物件に隠れた欠陥が発覚した場合、保険を利用して修復費用を請求することができるかもしれません。
ただし瑕疵物件の責任を明確にするためには、法的な知識や証拠の収集が不可欠です。状況によっては、訴訟や交渉が必要となるかもしれません。このような場合には、不動産弁護士や専門家のアドバイスを受けることが賢明です。

立地条件に不利な点があるなどの瑕疵物件の売却について

不利な情報を隠して不動産売却を行った場合は、購入者側からクレームが入りますので、それに対しての対応が必須です。
このとき注意が必要なことは、契約不適合責任に問われるといった点です。契約不適合責任は、不動産売却の対象となる土地および建物に契約内容に適合しない引き渡しを行ったとき、売主側が負担する責任を意味するものです。
その点、不動産買取は瑕疵物件であることを伝えていない場合でも瑕疵担保責任に問われないといわれています。
ただし、何らかの問題があることを隠して売却することはあまり良いことではないので、買取業者に対してしっかり伝えることをおすすめします。仮に、瑕疵物件の場合でも買取価格が大幅に下がることは少ないのでしっかり伝えましょう。
なお、瑕疵の中には立地条件によるものが含まれることもあります。例えば、近隣に騒音が大きな工場があるなど住宅としての品質が損なわれるような場合は、買取価格が下がることもあるので注意が必要です。

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